入居者募集と管理
どんな管理会社を選ぶかで、経営に差がつきます。
ややもすると収益不動産では物件選びだけに目を奪われがちです。ところが所有してからの管理運営によって、確実に収益を生み続けることができるのかどうか、大きな差がつくのです。しかし、斡旋・管理会社もたくさんあります。どのような基準で選んだらいいのでしょうか。誰でもすぐに見分けることができる、いくつかのポイントがあります。
インターネットのホームページに掲載物件が多いかどうか。
そもそもインターネットに未対応の不動産業者などは問題外です。
社員が明るく笑顔で元気よく働いているか。
基本がしっかりとしている会社は、仕事もきちんとできます。
店がきれいに掃除されているか。
自分の店舗を管理できない会社に、管理を任せたくはありません。
実績が豊富か。
情報は、実績豊富なところに、さらにたくさん集まります。
これらは外から見分ける方法ですが、担当者と話をして見分けられるポイントがあります。それは、担当者が一方的に話すような会社ではなく、会話のやり取りがしっかりとできることです。疑問などをぶつけたときにも、一緒に考え、答を探してくれるような会社に頼むことが大切です。
管理会社との上手な付き合い方。
収益不動産を所有してからは、管理会社が経営のパートナーになります。では、管理会社にどこまで期待したらいいのでしょうか。管理会社は一般に、早く入居者を見つけること、家賃を徴収すること、修繕すべき場所を見つけて手配することなどを業務としています。そして、経営のパートナーである以上、管理会社には最近の市場動向から賃貸住宅経営に必要なアドバイスを行なうこともなども期待されます。しかし現実の問題としては、経営上のコンサルティングやアドバイスまでできる、優秀な管理会社は少ないのです。それができるかどうかを見分けるには、オーナーの側から積極的に管理会社に相談を投げかけてみることです。その対応の仕方によって、その会社の姿勢や実力が見えてきます。ただし、その場合でも入居斡旋だけを管理会社に依頼するだけでは、管理会社の方も管理運営に責任を持てないため、真剣に答えることが難しくなります。まず初めに挙げた条件を基準にして管理会社と正式に管理契約を結び、管理料を支払って毎月の定期巡回とその報告を受け、その上で今後の賃貸住宅経営について相談するようにしましょう。もし、その時点で期待通りでなければ、契約を更改する際に別の管理会社に切り替えていけばいいのです。また、オーナーの側からも積極的に管理会社の担当者と連絡を取り、良い関係を維持していく姿勢も大切です。一昔前であれば、借り手をオーナーが選ぶ時代でしたが、現在ではオーナーの建物が入居者に選ばれる時代です。管理会社のスタッフがオーナーの立場にたって一所懸命になってくれれば、それだけ行き届いた管理や親身なアドバイスが期待できます。そのためにも、管理会社の担当者にねぎらいや感謝の言葉をかけるなど、心を通わせた付き合いを心がけましょう。さらに、「空室対策などで頭をわずらわされるのはイヤ」というオーナーは、家賃保証の契約にされるとよいでしょう。通常は管理会社がオーナーから一括借り上げする契約を結びますから、空室は管理会社の損失になります。それだけに、管理会社も責任を持って管理せざるを得ないわけです。一定の経費がかかりますが、副業として賃貸住宅経営を行なう場合や、規模が大きい場合には絶対にお勧めの契約です。
ご自分で管理される場合に、留意すべきこと。
最近では、アパートの管理はほとんどの場合、専門の管理会社に任せるのが当たり前になってきました。 それでも、「時間もあるし経費も節約したいので、どうしてもご自分で管理したい」というオーナーもいらっしゃいます。その場合、まず家賃を斡旋担当者の意見をよく聞いて設定されることをお勧めします。そして、やや強気の家賃設定をする場合は、あらかじめ値下げの許容範囲について決めておくことが大切です。 「部屋は気に入ったけれど、家賃はもう少し何とかならないの」と気軽に尋ねられる部屋探しのお客様が多いのです。その都度、斡旋担当者が「大家さんに相談してみます」と答えていたのでは、みすみす入居者を逃してしまうことになりかねません。携帯電話の番号を担当者に教えておいて、即決できる体制にしておくことも重要です。